Vous avez trouvé un appartement ou une maison à acquérir. Le vendeur a accepté votre offre et vous venez de signer un compromis de vente. Pourtant, à ce stade, rien n’est encore garanti. En effet, lorsque le compromis est conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier, la vente ne peut être finalisée que si une banque accepte de vous financer. Or, l’obtention d’un prêt dépend de plusieurs critères, tels que votre taux d’endettement, la durée du prêt ou encore le montant de votre apport personnel.
Êtes-vous certain d’obtenir votre prêt immobilier ? Et que se passe-t-il si aucun établissement bancaire n’accepte de financer votre projet ?
Condition suspensive d’obtention du prêt : quelques rappels
En règle générale, lorsque vous signez un compromis de vente, celui-ci comporte une ou plusieurs conditions suspensives. La vente ne deviendra définitive que lorsque l’ensemble de ces conditions auront été réalisées. On parle de « levée » des conditions suspensives.
Parmi les conditions les plus fréquentes figure l’obtention d’un prêt immobilier ou encore la purge de l’éventuel droit de préemption de la commune.
La condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire précise les principales caractéristiques du financement, notamment son montant, sa durée maximale, le taux d’intérêt maximal accepté par l’acquéreur et les garanties éventuelles.
Les conditions suspensives étant limitées dans le temps, l’acquéreur doit entreprendre les démarches nécessaires auprès des établissements bancaires dès que le compromis est signé.
Mais quelles sont les chances d’obtenir le prêt souhaité ? Pour répondre à cette question, il est nécessaire de comprendre les critères utilisés par les banques pour examiner les demandes de financement.
Taux d’endettement, durée du prêt : les limites à connaître
Les établissements de crédit sont libres d’accepter ou de refuser une demande de financement. D’ailleurs, rappelons qu’un accord de principe donné par une banque ne vaut pas offre de prêt : tant que cette dernière n’a pas été émise, l’établissement peut décider de ne pas donner suite au dossier.
Plusieurs éléments peuvent conduire à un refus. C’est notamment le cas lorsque l’acquéreur est inscrit dans un fichier géré par la banque de France, comme le Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) ou le Fichier central des chèques (FCC). Les établissements bancaires peuvent également tenir compte de certains incidents relevés dans leurs fichiers internes, tels que des découverts fréquents ou des incidents de paiement répétés.
La capacité de remboursement de l’emprunteur constitue également un critère déterminant. À ce titre, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), chargé de veiller à la sécurité du système financier français, recommande aux établissements prêteurs de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 % des revenus de l’emprunteur. Les banques peuvent toutefois déroger à ce taux, dans la limite de 20 % des dossiers (dérogation calculée de manière trimestrielle).
La durée du prêt est également encadrée. En effet, le HCSF recommande une durée maximale de remboursement de 25 ans, portée à 27 ans si la prise de possession du logement est différée par rapport à la date d’octroi du crédit.
Refus de prêt immobilier : les conséquences
Si l’acquéreur n’obtient pas le financement dans le délai prévu par la condition suspensive (généralement de 2 à 3 mois), le compromis de vente devient caduc. Dans ce cas, le dépôt de garantie éventuellement versé lui est restitué.
Toutefois, cette règle ne s’applique que si l’acquéreur a effectivement accompli les démarches nécessaires en vue de l’obtention de son prêt.
À l’inverse, lorsque la condition suspensive n’est pas levée en raison du comportement de l’acquéreur, le vendeur peut solliciter l’application de l’éventuelle clause pénale prévue au compromis ou demander des dommages et intérêts. Tel peut être le cas si l’acquéreur n’a entrepris aucune démarche de recherche de financement, s’il a refusé des offres de prêt conformes aux caractéristiques stipulées dans le compromis, ou encore s’il a sollicité un financement ne respectant pas ces caractéristiques.
Il est donc essentiel pour l’acquéreur de conserver l’ensemble des justificatifs relatifs à ses démarches (dépôts de demandes de prêt, réponses des établissements bancaires, attestations de refus), afin de démontrer qu’il a respecté ses obligations.
À RETENIR : Les refus de prêt bancaire sont fréquents. C’est pourquoi la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire est essentielle. L’accompagnement de votre notaire permet d’anticiper les difficultés et de sécuriser la réalisation de la vente. Il veille à la bonne rédaction des clauses du compromis et au respect des étapes conduisant à la vente définitive.
